过年很晚，但申花二手房的“火苗”燃得很早。
不同于往年的冷清，开年后首周就有房源迅速出货，前一天经纪人还在朋友圈里发布广告，第二天就被“秒杀”了。
我们探访后发现，申花的次新房不仅成交速度快，成交量有起势苗头，买家“捡漏”的机会也变大了，甚至房东的心态，也和我们想象中的不一样。
01
“热得早”几乎成了经纪人的共识，“往年正月十五前几乎没动静，今年无论是带看还是成交都比去年明显提升。”
以上周日为例，唯一的休息日，加上阴雨天，常理不是开单的时候，但庆樾上府、揽云锦绣里、杭曜置地中心等小区都有房源成交，且买家下定速度都很快。
最主要的原因，还是价格“降到位了”。
以庆樾上府为例，一套位于4楼的208㎡五房，以1070万元成交（是否带车位有不同说法）。据一房一价，这套房源的买入价就有1130万元。
经纪人表示，房主为了提升市场竞争力，又花了一笔钱置办家具、改造地砖，前前后后又花了大几十万。对比买入时，已经实质性破发。
庆樾上府园区
揽云锦绣里成交了两套183㎡户型，一套位于4楼，成交价1020万元带一个车位，车位按照20万元/个计算，单价约5.4万元/㎡。
另一套房源位于7楼，以裸房1070万元左右成功卖出。据了解，房东全款购入成本仅970万元，因此扣掉中介费后还有一定盈利空间。
“申花大户型的客户不是没有购买力，而是在等一个合适的价格。”经纪人坦言，“买家会对比买入价，卖家‘破发’或亏利息了他们才觉得能‘下手’了。”
02
除了成交量不活跃的楼盘，价格调整也出现在“明星”小区里。
杭曜置地中心（一、二期）在去年9-10月份，两个小区的139㎡户型成交价一度高达850万元上下，甚至逼近870万元。
如今，同户型挂牌价已回落到800-820万元，想要迅速成交还要往下调整几十万。
经纪人表示，杭曜置地中心均价维持在5万-5.6万元/㎡之间，低楼层或顶楼则低至5万-5.3万元/㎡。
杭曜置地中心
二区一套中低楼层的房源，带车位挂牌价805万元，但实际上裸房（不带车位）底价在750-760万元之间是比较合理的。179㎡的大户型挂牌价普遍在1000-1050万元之间，可以谈判的空间更大，甚至超过50万元。
“杭曜的房东如果愿意将一些，流速也非常快。”经纪人说，前几天一套139㎡低楼层以700万出头的价格成交，从房源发布到出手，才2、3天。
相比之下，星瓒颂锦府议价空间更小一些。作为2025年杭州市区二手房“销冠”，全年成交超270套，其139㎡户型挂牌价普遍超过820万元，卖家的心理底价在780-800万；最便宜的一套177㎡户型，带车位报价968万元。
星瓒颂锦府
尽管价格相对坚挺，但较去年的高峰期也有松动。
“星瓒颂锦府是申花北配置最好的小区，恒温泳池、地下会所、园林养护都在线，房东有底气。”经纪人表示，“但市场大环境如此，再好的盘也要面对现实。”
03
在申花这类相对核心、配套又成熟的板块，以价换量之路是走得通的，但至于能“换”多久，还是要先打个问号。
申花资深经纪人小马表示，几年的行情启动比往年都早、都快，在春节前一周，馥香园、造纸厂“三兄弟”、揽云锦绣等小区就合计成交了10余套房源，几乎都是降价急售。
馥香园
尽管首周成交量回升，但房东普遍没有涨价念头。据了解，多位业主的心态已经从“惜售”转向“理性出货”，部分楼盘的房东只求能“平进平出”。
目前，房东们都在等待3月第2、3周的行情，如果成交量持续走高，可能会考虑稳定价格或小幅上调。
经纪人们也普遍认为，本周及下周末的成交表现，将成为市场情绪转向的关键窗口，最好的情况，房东信心恢复，“捡漏”房源变少，反则“以价换量”潮还将延续。
九龙仓天荟
但可以确定的是，那个“阳春=涨价”的时代已远去。对于购房者而言，当下或是捡漏优质资产的窗口期；对于房东而言，则需在“及时止损”与“等待回暖”之间，做出清醒抉择。
春风已至，但真正的回暖，还需等待市场的反馈。
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