
过年很晚,但申花二手房的“火苗”燃得很早。
不同于往年的冷清,开年后首周就有房源迅速出货,前一天经纪人还在朋友圈里发布广告,第二天就被“秒杀”了。
我们探访后发现,申花的次新房不仅成交速度快,成交量有起势苗头,买家“捡漏”的机会也变大了,甚至房东的心态,也和我们想象中的不一样。
01
“热得早”几乎成了经纪人的共识,“往年正月十五前几乎没动静,今年无论是带看还是成交都比去年明显提升。”
以上周日为例,唯一的休息日,加上阴雨天,常理不是开单的时候,但庆樾上府、揽云锦绣里、杭曜置地中心等小区都有房源成交,且买家下定速度都很快。
最主要的原因,还是价格“降到位了”。
以庆樾上府为例,一套位于4楼的208㎡五房,以1070万元成交(是否带车位有不同说法)。据一房一价,这套房源的买入价就有1130万元。
经纪人表示,房主为了提升市场竞争力,又花了一笔钱置办家具、改造地砖,前前后后又花了大几十万。对比买入时,已经实质性破发。

庆樾上府园区
揽云锦绣里成交了两套183㎡户型,一套位于4楼,成交价1020万元带一个车位,车位按照20万元/个计算,单价约5.4万元/㎡。
另一套房源位于7楼,以裸房1070万元左右成功卖出。据了解,房东全款购入成本仅970万元,因此扣掉中介费后还有一定盈利空间。
“申花大户型的客户不是没有购买力,而是在等一个合适的价格。”经纪人坦言,“买家会对比买入价,卖家‘破发’或亏利息了他们才觉得能‘下手’了。”
02
除了成交量不活跃的楼盘,价格调整也出现在“明星”小区里。
杭曜置地中心(一、二期)在去年9-10月份,两个小区的139㎡户型成交价一度高达850万元上下,甚至逼近870万元。
如今,同户型挂牌价已回落到800-820万元,想要迅速成交还要往下调整几十万。
经纪人表示,杭曜置地中心均价维持在5万-5.6万元/㎡之间,低楼层或顶楼则低至5万-5.3万元/㎡。

杭曜置地中心
二区一套中低楼层的房源,带车位挂牌价805万元,但实际上裸房(不带车位)底价在750-760万元之间是比较合理的。179㎡的大户型挂牌价普遍在1000-1050万元之间,可以谈判的空间更大,甚至超过50万元。
“杭曜的房东如果愿意将一些,流速也非常快。”经纪人说,前几天一套139㎡低楼层以700万出头的价格成交,从房源发布到出手,才2、3天。
相比之下,星瓒颂锦府议价空间更小一些。作为2025年杭州市区二手房“销冠”,全年成交超270套,其139㎡户型挂牌价普遍超过820万元,卖家的心理底价在780-800万;最便宜的一套177㎡户型,带车位报价968万元。

星瓒颂锦府
尽管价格相对坚挺,但较去年的高峰期也有松动。
“星瓒颂锦府是申花北配置最好的小区,恒温泳池、地下会所、园林养护都在线,房东有底气。”经纪人表示,“但市场大环境如此,再好的盘也要面对现实。”
03
在申花这类相对核心、配套又成熟的板块,以价换量之路是走得通的,但至于能“换”多久,还是要先打个问号。
申花资深经纪人小马表示,几年的行情启动比往年都早、都快,在春节前一周,馥香园、造纸厂“三兄弟”、揽云锦绣等小区就合计成交了10余套房源,几乎都是降价急售。

馥香园
尽管首周成交量回升,但房东普遍没有涨价念头。据了解,多位业主的心态已经从“惜售”转向“理性出货”,部分楼盘的房东只求能“平进平出”。
目前,房东们都在等待3月第2、3周的行情,如果成交量持续走高,可能会考虑稳定价格或小幅上调。
经纪人们也普遍认为,本周及下周末的成交表现,将成为市场情绪转向的关键窗口,最好的情况,房东信心恢复,“捡漏”房源变少,反则“以价换量”潮还将延续。

九龙仓天荟
但可以确定的是,那个“阳春=涨价”的时代已远去。对于购房者而言,当下或是捡漏优质资产的窗口期;对于房东而言,则需在“及时止损”与“等待回暖”之间,做出清醒抉择。
春风已至,但真正的回暖,还需等待市场的反馈。
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